PravoTime

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Неслучайно отмечается, что «договор имущественного найма по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи».

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

Исследование вопроса возникновения и развития аренды позволяет глубже познать сущность данного социального явления, обнаружить тенденции в развитии регулирующих норм.

Появление института найма объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании.

В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторон становится передача вещи во временное пользование.

О древности договора найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. К примеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. до н.э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихся источниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню, которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этой жалобе (заменить рабыню на здоровую).

В "Драхмашастре", сборнике древнеиндийских этических правил, отдельные части которого относятся к середине I тыс. до н.э., присутствуют положения, регулирующие найм земли. Аренда именовалась «авакрита» (Гаутамы, П.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья, 11.238), «стома» (Нарада, IV.20-22). Кроме того, особо выделялись такие виды пользования землей за плату, как: «самбхога», «бхукти», «ятибхога».

В Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1800 г. до н.э., имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений. Они касались найма земельных участков (полей), садов, жилого дома, речных судов, рабочего скота, повозок.

При аренде полей наемная плата обычно устанавливалась в натуральном выражении («из - полу или из третьей доли»). При этом отсутствие урожая по вине (по лености) нанимателя не освобождало последнего от внесения платы в размере, который вносят с соседних полей. Также было установлено правило, согласно которому арендатор нес все негативные последствия от случайной гибели урожая, включая сохранение обязанности выплаты арендной платы.

Отдельно была урегулирована передача в аренду невозделанных участков земли под поле или сад: в этих случаях арендная платы в первые годы не взималась.

В Законах проводилось разграничение простого найма судна и найма судна с корабельщиком (лицом, управляющим судном), была установлена

ответственность нанимателя за несобранность судна при простом найме судна только при наличии его вины, ограничивался размер наемной платы для указанных видов найма.

Когда в пользование передавались животные, то в зависимости от нанимаемого скота и целей аренды был жестко зафиксирован размер арендной платы. К примеру, плата за корову была на 25% ниже платы за вола.

Таким образом, в Законах Хаммурапи существовали специальные нормы, регулировавшие найм различного имущества, достаточно полно были разрешены вопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.

Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот.

Однако наиболее четкая система регулирования сложилась к началу нашей эры.

Аренда была включена в состав более крупного института найма (locatio-conductio), в который помимо собственно аренды вещей (locatio-conductio rerum) входили наем услуг (locatio-conductio operarum) и работ (locatio-conductio operis).

Предметом locatio-conductio rerum могли быть непотребляемые вещи и некоторые права (например, узуфрукт).

Наемная плата определялась обычно в денежной форме, и только для сельскохозяйственной аренды допускалось ее установление в натуральном выражении, то есть в виде части урожая.