PravoTime

Допускалось заключение договора locatio-conductio rerum на неопределенный срок, что подразумевало возможность расторгнуть его в любой момент по заявлению одной из сторон.

В обязанности наймодателя входило 1) своевременная передача вещи в пользование; 2) обеспечение нанимателю в течение всего срока действия договора возможности нормального и спокойного пользования вещью, включая проведение ремонта и предоставление защиты от притязаний третьих лиц; 3) нести все публичные повинности, связанные с вещью; 4) отвечать за недостатки вещи, возникшие до ее передачи нанимателю; 5) нести риск невозможности пользования вещью, возникшей по случайной причине; 6) возместить затраты на улучшения вещи, если они были необходимыми или хозяйственно целесообразными.

Наниматель был обязан: 1) платить условленную наемную плату, которая, как правило, вносилась при прекращении договора, но по соглашению сторон допускалось и предварительная уплата; 2) пользоваться вещью в соответствии с договором и хозяйственным назначением вещи; 3) отвечать за все повреждения и ухудшения вещи, возникшие по его вине; 4) по окончании договора незамедлительно вернуть вещь в надлежащем состоянии, в противном случае -возместить убытки.

Наличие договора locatio-conductio rerum позволяло нанимателю сдавать вещь в поднаем без согласия собственника. В то же время переход права собственности на вещь не влек автоматического перехода обязанностей наймодателя к новому лицу. Найм как институт обязательственного права не обременял имущество, однако давал арендатору возможность подать иск к бывшему собственнику.

Следует заметить, что уже в Древнем Риме было сформулировано правило, согласно которому договор найма считался возобновленным, если по истечении срока аренды продолжается фактическое пользование вещью нанимателем при отсутствии возражений наймодателя.

В ius civile помимо обязательственных выделялись и вещные права на чужую вещь. Наиболее близкими к locatio-conductio rerum институтами были личные сервитуты (узуфрукт, хобитаций и др.), суперфиций и эмфитевзис. Одним из наиболее важных отличий от найма вещей является предоставление их обладателям возможности подавать иски против любых нарушителей, чего были лишены наниматели по договору iocatio-conductio rerum.

Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы.

В дошедших до нас источниках древнерусского права найдено мало норм, регулирующих арендные отношения. Русская Правда и в Краткой, и в Пространной редакции почти не содержат статей, регулирующих обязательственные отношения. Одно положение, направленное на регулирование отношений по найму, было включено в Псковскую судную грамоту. Оно касалось возможности подачи иска съемщиком дома или части усадьбы к хозяину.

Профессор М.Ф. Владимирский-Буданов отмечал, что наем недвижимого имущества крестьянами часто соединялся с наймом в личное услужение и вел к временному ограничению личной свободы арендатора.

Более подробно хотелось бы остановится на положениях об аренде, сложившихся к началу XX века в России.

В дореволюционной теории и практике был сформирован схожий с древнеримским подход к аренде. К примеру, А.М. Гуляев, определял наем как «обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, другая -денежное вознаграждение за пользование» и делил его по свойствам объекта на наем имущества, личный наем и подряд (заказ).

Нормативное понятие договора найма имущества было сформулировано в решении 1868 года № 248 гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената: «наем имущества есть договор возмездный, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за условленное вознаграждение».

В качестве общепринятых терминов для обозначения аренды (имущественного найма) использовались также «снятие», «кортомное содержание», «оброчное пользование».

Существенными условиями данного договора признавались условие о предмете, сроке и цене договора (X том Свода Законов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1691).

Предметом договора могли быть недвижимое и непотребляемое движимое имущество, а также права. В соответствии со статьей 1710 Законов Гражданских в эти права входили:

а) права рыбной ловли:

б) права сборов с городских весов.

Стороны договора именовались хозяин и наемщик (наниматель, арендатор), причем признавалось, что в качестве хозяина мог выступать как собственник, так и пожизненный владелец.

Максимальные сроки аренды были установлены только для недвижимого имущества. Общим предельным сроком сдачи в аренду для недвижимости в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года было 36 лет (до этого - 12 лет). Однако существовали исключения: для церковной недвижимости, наем которой, ограничивался 12 годами, для казенных земель в ряде случаев допускалось заключать договоры на срок до 99 лет и др. В то же время признавалось, что «сроки сдачи в наем движимых имуществ всецело зависят от договаривающихся сторон.»