PravoTime

Так как для договора аренды зданий и сооружений условие о сроке не является существенным, то для договоров, заключенных на неопределенный срок, правило о регистрации не может быть применено. Также оно легко обходится при заключении договора аренды сроком на один год, предусматривающего автоматическую пролонгацию на тот же срок при отсутствии возражения сторон.

Достаточно интересное и обоснованное мнение высказано О.Гутниковым, который считает, что в соответствии со статьей 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрации подлежит не только договор аренды зданий и сооружений, но и право аренды, причем на регистрацию права не распространяется правила ст. 651 ГК РФ о предельных сроках, подлежащих регистрации. Таким образом, на практике могут существовать два варианта государственной регистрации: только права аренды (обременения) и одновременно договора аренды и права аренды. Если с регистрацией договора связано возникновение права аренды, то регистрация самого права предоставляет возможность защиты при переходе имущества от одного лица к другому в результате универсального правопреемства.

Учитывая все ранее изложенное, автор считает необходимым сохранить государственную регистрацию договоров аренды зданий или сооружений независимо от срока, упростив процедуру регистрации.

При аренде здания (сооружения) к существенным в силу закона условиям отнесен размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае отсутствия согласованного в письменном виде условия о размере наемной платы договор считается незаключенным.

Размер арендной платы обычно зависит от места расположения здания или сооружения, от характера деятельности арендатора, от технических характеристик передаваемых зданий или сооружений и т.п. Учет всех этих параметров особенно характерен для сдачи в аренду государственных и муниципальных объектов.

В Гражданском кодексе РФ в п. 2 ст. 654 отмечено, что если договором не определено иное, в счет арендной платы включается и плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание (сооружение).

Особенностью исполнения договора аренды здания (сооружения) является необходимость составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами. Именно с этого момента обязанность по передаче вещи считается исполненной, если иное не установлено действующим законодательством или договором.

Уклонение от подписания этого акта законом приравнивается к отказу от исполнения договора и влечет равнозначные последствия. Данное положение действует как в отношении передачи имущества арендатору, так и возврата его арендодателю.

В качестве краткого вывода по данному вопросу можно указать, что договор аренды зданий и сооружений, являющихся недвижимым имуществом, подлежит более жесткому государственному контролю, который выражается в государственной регистрации данного рода договоров. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 года, может привести к ослаблению этого контроля, и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды заключенным без указания срока. Поэтому высказывается предложение об исключении из статьи 651 ГК РФ второго пункта, вводящего такое исключение.