PravoTime

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Не проводя различия между понятиями «здание» и «сооружение» и не раскрывая их содержания.

Гражданский кодекс РФ признает эти объекты недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ), права и сделки с которым подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В нормативных актах к зданиям относят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Объектом является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами.

Отдельно выделяются жилища (жилые строения) как здания, предназначенные для постоянного проживания. Они включают в себя также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Основными документами на здания и сооружения являются паспорт технического учета (технический паспорт), формируемый БТИ, поземельная книга, документы, свидетельствующие о принадлежности объектов (договоры о передаче имущества, свидетельства о вступлении в наследство и т.д.). Право собственности на них подтверждается свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В.Н.Литовкин отмечает, что поскольку объектом государственной регистрации недвижимости может быть как единый объект учета, состоящий из расположенных на одном земельном участке основного и служебного строений и сооружений, так и только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице, то при втором варианте объектом аренды может быть только это здание или его часть, а в первом - это может быть и весь комплекс, и его отдельные составные элементы, и даже их части. В.В. Витрянский, отмечает, что при аренде зданий и сооружений не применяется ряд общих правил об аренде, но «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространяются в полном объеме».

В литературе высказывались точки зрения, что договор найма жилого помещения является разновидностью имущественного найма либо только коммерческий найм жилого помещения подчиняется правилам договора аренды. Разумеется, первоначально найм жилья существовал в рамках института аренды, однако на сегодняшний день данный договор выделен в самостоятельный институт гражданского права и регулируется главой 35 ГК РФ, в которой даже нет ссылок на применение норм об аренде к найму жилого помещения (допускается, как ранее отмечалось, только аренда жилья юридическими лицами в целях предоставления для проживания гражданам). Отличительными особенностями договора найма жилого помещения являются: нанимателем выступает гражданин; объект используется только для проживания граждан; договор независимо от срока не подлежит государственной регистрации; к регулированию данных отношений дополнительно применяются положения жилищного законодательства.

Форма договора аренды зданий (сооружений) твердо определена Гражданским кодексом РФ. Как и при купле-продаже недвижимости, требуется составление одного документа, подписанного обеими сторонами договора. Иные варианты простой письменной формы (обмен письмами, телеграммами и т.п.) недопустимы. Нарушение требований к форме влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Формулировка закона уточняется п. 2 ст. 609 ГК РФ, который гласит, что «договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом». К сожалению, следует отметить, что положение, изложенное в ст. 651 ГК РФ, прямо не исключило действия ст. 609 ГК РФ, как это было сделано в договоре аренды транспортных средств (статьи 633 и 643 ГК РФ). Поэтому автор, присоединяясь к принятой в литературе точке зрения, что законодатель хотел установить необходимость регистрации договоров зданий (сооружений), заключаемых на срок от одного года и более, считает полезным в случае сохранения данного правила изменить формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ и изложить ее, например, в следующем виде: «Не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года. Данное правило не применяется, если договор аренды здания или сооружения сопряжен с передачей в пользование земельного участка».