PravoTime

5. Жилищное законодательство предусматривает еще один случай, при котором

происходит расторжение договора найма и выселение в другое благоустроенное жилое помещение нанимателя и членов его семьи – когда при проведении капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселения нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное, а в постоянное пользование (ч.

“Рассматривая правила переселения граждан в другие жилые помещения при проведении капитального ремонта дома, необходимо прежде всего различать два случая.

В одном, предусмотренном статьей 82 ЖК, речь идет, в принципе, о переселении нанимателя и членов его семьи в пригодное для жилья помещение лишь на время ремонта, после чего они возвращаются в свое отремонтированное жилое помещение. В другом, предусмотренном частью 5 статьи 82 и статьей 83 ЖК, вопрос стоит о предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен занимаемого.” [2]

В первом случае договор найма на жилое помещение по месту постоянного жительства не расторгается, в отличие от второго, когда договор найма должен считаться прекращенным в случае, если предмет договора перестал существовать (например, жилое помещение превратилось в подсобное помещение) или претерпел значительные изменения.

Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РСФСР, когда жилое помещение, занимаемое

[1] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 271.

[2] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272.

45

нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (также до начала ремонта).

Из смысла приведенных правил видны два случая: а) когда жилое помещение не может быть сохранено или размер его настолько увеличится, что у нанимателя образуются излишки жилой площади, и б) когда размер жилого помещения существенно уменьшится. Соответственно различаются и возникающие обязательства.

В первом случае наймодателю принадлежит право требовать переселения нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение. Наниматель не вправе требовать возвращения ему после капитального ремонта прежнего жилища, но может требовать, чтобы предоставляемое жилое помещение отвечало требованиям закона (ст. 96 ЖК РСФСР).

Во втором случае нанимателю принадлежит альтернативное право: а) требовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения, отвечающего условиям, установленным законом;

б) требовать возврата ему отремонтированного жилища. Если это жилище сохранилось (хотя бы и уменьшилось), наймодатель не вправе отказать нанимателю и выдвигать требования о переселении его в другое жилое помещение.

В этой связи важно определить, при каких условиях надо считать, что жилое помещение не сохраняется, что понимается под существенным его увеличением, а также и под существенным его уменьшением.

“При решении этого вопроса следует, видимо, исходить из разъяснений, которые еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса были даны Верховным Судом СССР и Верховным Судом РСФСР. Они указывали, что главным условием признания помещения не сохранившимся является полное его уничтожение, то есть такое его переоборудование, при котором оно превращено в место общего пользования или сделалось частью другого жилого помещения. Однако жилая площадь не может быть признана уничтоженной, если в ней произведено благоустройство или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру”.[1]

[1] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 272-273.

46

Из этого следует, что приобретение жилым помещением новых качеств (благоустройство, изолированность) вовсе не означает, что оно более не существует, и наниматель потерял право требовать его возврата. Сохраняет он это право и в том случае, когда происходит известное увеличение размеров жилого помещения (без образования значительных излишков жилой площади), также как и уменьшение его.