PravoTime

В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Такое определение можно дать, обобщая основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения, установленные законом.

В соответсвии с этим договорм жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Но не смотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. "Прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия" [1], - отмечает Ю.К. Толстой. То есть совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма , образует основание прекращения этого договора. [2]

Какое содержание нужно вкладывать в понятие "прекращение договора жилищного найма?" Здесь нужно отметить, что к понятию прекращения договора жилищного найма не относятся случаи изменения содержания этого договора.

Частичное изменение этого договора иногда может быть связано с прекращением

[1] Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 54

[2] См.: Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 1963. С. 7

6

договора в результате изменения сторон в договоре. "Так, например, в случае раздела жилого помещения между членами семьи, если семья состоит из нескольких человек и из её состава отделяется один член семьи с открытием самостоятельного лицевого счета, то у оставшихся членов семьи договор лишь изменяется, а у вышедшего из состава семьи участие в прежнем договоре прекращается и возникает новый договор". [1]

Если юридические факты, вызывающие прекращение договора, связаны с определенным событием, то договор прекращается без его расторжения. "Так, если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул дом, то хотя его обитатели и уцелели бы, действие жилищных правоотношений прекратилось, поскольку помещение, в которых люди жили, больше нет". [2] Таким образом, здесь имеет место гибель объекта договора, что влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений имеет место и тогда, когда человек, который пользовался помещением, умирает.

В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, то есть обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти).

Прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания и другими обстоятельствами.

В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищных правоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет прекращение жилищных правоотношений в силу закона, независимо от того, как относится к этому поднаниматель.

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилого помещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.