PravoTime

Еще один вопрос, долгое время вызывавший споры как у практиков так и у теоретиков: государственная регистрация договора аренды нежилых помещений. Дело в том что правило, исключающее необходимость государственной регистрации договоров, заключенных на срок менее одного года, расположено в ГК в специальном параграфе, регулирующем аренду зданий и сооружений, и нигде в законодательстве не упоминается о распространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений.

Такая ситуация сложилась потому, что в период, когда разрабатывался и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако это специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений. Некоторые юристы в своих теоретических работах пытались обойти это ограничение. Например, И. Исрафилов считает что нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных правоотношений, поскольку “они уже объединены под общим значением “здание”” и к ним следует применять все нормы, регулирующие аренду зданий.[4] Такой подход мог бы стать выходом из ситуации, однако применение например статьи 654 ГК о недействительности договора в котором нет условия о цене к аренде нежилых помещений, а также некоторых других норм &4 гл. 34 ГК, может привести к разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение очень многие договоры аренды нежилых помещений). Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года №53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применятся правила п.2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее года. К такому выводу пришло и министерства РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июня 2000 года №02-5-11/243 “Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц”. Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещений на срок до одного года, также как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК, то есть с момента подписания договора. Такой подход к решению вопроса о регистрации договора аренды не означает, что остальные правила соответствующего параграфа об аренде зданий (сооружений) применимы к договорам аренды нежилых помещений, они, как и договоры аренды жилых помещений, регулируются общими нормами ГК РФ об аренде. Поэтому не подлежат применению, в частности, правила об обязательном определении в договоре аренды размера арендной платы и о формализации передачи имущества по договору аренды, о приобретении арендатором каких-либо прав на земельный участок, на котором расположено арендованное имущество.

Вышеперечисленные проблемы являются общими для заключения договоров аренды недвижимости. Порядок заключения договоров аренды предприятия обладает рядом существенных особенностей. В отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, перечня всех долгов включаемых в состав предприятия и других документов. Однако на практике трудно представить заключение договора аренды предприятия без указанных документов. Например, в соответствии с ГК арендодатель обязан предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия. Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов, включаемого в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.