PravoTime

В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.

Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных – соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере – потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора – обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК РФ может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК РФ).

Арендаторами могут быть российские юридические лица и граждане России, предприятия с совместной формой собственности, международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.