PravoTime

Во втором варианте участники заранее в закрытых конвертах направляют свои предложения по цене (размеру арендной платы), а комиссия позже выбирает из них наиболее высокое. В этом случае есть вероятность того, что предложения двух или более участников будут равными, и тогда победителем станет лицо, чья заявка была подана раньше.

Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе договора». Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация (наймодатель) при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 ст. 426 ГК РФ). Такое же правило действует в отношении победителя или организатора торгов, если кто-либо из них уклоняется от подписания протокола или договора (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Кроме того, обязательным для арендодателя будет заключение договора найма с субарендатором при прекращении основного договора аренды. Арендодатель может отказаться от заключения, если он не давал согласия на сдачу имущества в поднайм, а такое согласие в силу закона или договора было необходимо, либо если основной договор аренды являлся ничтожным (п.п. 1 и 2 ст. 618 ГК РФ).

Также наймодатель должен заключить договор аренды с нанимателем по истечении срока договора, когда последний обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

На взгляд автора, необходимо затронуть вопрос о применении положений ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» к вышеприведенным ситуациям. Указанная статья, в частности, предусматривает возможность лицу, получившему оферту, дать ответ об акцепте или об отказе в акцепте в течение 30 дней со дня получения оферты. Применение этих правил к публичному договору во многом дезавуирует значение института публичного договора. К примеру, прокатная организация, используя эту норму, может «на законном основании» оказывать предпочтение одному лицу перед другим, рассматривая их оферты в более длинные или короткие сроки в рамках 30 дней.

Поэтому в законе было бы желательно установить, что заключение публичного договора должно осуществляться немедленно при обращении заинтересованного в этом лица.

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, предоставление в аренду участков лесного фонда на срок от одного года до пяти лет допускается производить без проведения торгов на основании решений органов государственной власти субъектов Российской Федерации о заключении соответствующего договора, передача в аренду вагонов железными дорогами осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации, передача объектов, находящихся в федеральной собственности без проведения торгов возможна на основании решений Президента Российской Федерации и т.д.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка подчас требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (когда это указано в нем самом - ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могут напрямую изменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Это положение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения.